土地活用事例　　相続対策で他の土地にマンション建築しない理由

• 2022年04月11日

マンション・アパート建設をするときに、「相続税対策になるから建築しましょう」と勧めてくる建築会社は少なくありません。

 

それもあってか、地主さん・家主さんの多くは自分の土地にマンションやアパートを建てれば相続税対策になるという知識をお持ちです。

 

しかし、大手建築会社などから所有している土地に相続税対策・税金対策としてマンション建築を薦められるものならば、誰もが聞いたことのある建築会社だから間違いないだろうと思われてしまうことは多いです。

 

オーナーさんが持っている土地・資産を全体的に見て、何をするのが一番いいのかを判断せずに、ネームバリューだけで建築し、失敗しているケースは意外と多いのです。

 

相談内容

 

そのオーナーさんの資産はというと、

土地A：約２０年前、大手建築会社で２階建て８戸の木造アパートを建築されています。

土地B：約150坪ある駐車場

を所有しており、３億円分の相続税対策が必要となってきます。

 

また、現在所有しているアパートも老朽化が進みはじめ、少しずつ家賃は下がり、空室も３戸に増えてきたそうです。このことからも、今後も家賃が下がり、今以上に空室が増えるリスクに頭を悩ませておられていました。

 

まずは、２０年前にアパートを建てた大手建築会社にそのことを相談しました。その大手建築会社は相続税対策も必要になるので、ご所有の土地Bに木造のアパート２棟建築しましょうという提案をされたそうです。土地Aに建てたアパートと同じようなことになるのではないかと、不安を感じられたそうで、弊社に相談をしてくださったそうです。

 

たしかに、一般的に考えれば他の土地があるのであればそこにアパート・マンションを建てて相続税対策しましょうという提案は理にかなっているように思われます。

 

 

提案内容

 

相続税対策として３億円が必要。かつ、土地Aの木造アパートの今後が気になられている。

 

また、木造建物の耐用年数は２２年で、まもなく償却もなくなります。そうなると所得税が増えてくるため、手残り金額が今よりも少なくなってしまうことも踏まえて、オーナーさんにとって、一番良い提案を考えました。

 

B土地にマンション建築も検討しましたが、土地Aのアパートを建替えてマンションを建築することでも、相続税対策となることがわかりました。

 

今後、土地Bを出口対策として保有しておくこともできますし、土地Aのアパートの空室などの問題も新たな減価償却もできるので、所得税対策にも効果があります。という提案をしました。

 

ただ、税金対策で建物をたてる、借金をして建物をたてることが正解ではなくて、本当にそれが正解なのか？という疑問を持って、すべての資産からみてお客様に今ベストなプランはこれです。とお伝えさせていただきました。

 

 

まとめ

 

オーナー様からは長期的にみてＢ土地を残しておいてよかったし、建物もきれいになってちゃんと家賃とれて経営が良くなったという感謝のお言葉をいただきました。